¿Cuánto rinde una ofibodega?
Calcula el cap rate y la TIR a 10 o 15 años de una ofibodega (oficina + showroom + bodega) arrendada con contrato neto. El ejemplo: 445 m² a US$1,300 por m² (US$578,500) y renta de US$7.50 por m² al mes. Todos los supuestos son editables.
El activo
Operación · supuestos
Gastos del propietario · contrato neto
Otros gastos, si tu contrato no es neto
Compra y salida
Financiamiento · opcional
Del ingreso bruto al NOI (año 1)
Sensibilidad de la TIR
Flujo de caja año por año
| Año | Renta efectiva | NOI del año | Servicio de deuda | Venta neta | Flujo del inversionista |
|---|
Cómo calculamos. Renta bruta = m² × renta × 12. En un contrato neto, el propietario paga el impuesto de inmueble y las reparaciones por uso normal y desgaste; el arrendatario paga la cuota de mantenimiento (de US$0.69 a US$1.00 por m² al mes en industrial; hasta US$1.50 en zona franca) y los demás gastos. NOI = renta bruta − vacancia − gastos del propietario. Para el cap rate, las reparaciones se promedian por año; en el flujo de caja se registran en el año en que ocurren. Cap rate = NOI del año 1 ÷ precio. TIR: inversión inicial (precio + costos de compra, menos préstamo), NOI de cada año menos servicio de deuda, y en el último año la venta al cap rate de salida sobre el NOI del año siguiente, menos costos de venta y saldo del préstamo. La TIR es antes del impuesto sobre la renta del inversionista. Impuesto de inmueble comercial e industrial (tabla general, Ley 66 de 2017): 0% hasta US$30,000; 0.6% hasta US$250,000; 0.8% hasta US$500,000; 1% sobre el excedente, cada tasa en su tramo, calculado sobre el valor catastral. Exoneración de mejoras: 10 años para construcciones comerciales e industriales con permiso de construcción anterior al 1 de enero de 2019; desde esa fecha ya no hay exoneración nueva. En zona franca, el reglamento (Decreto Ejecutivo 62 de 2017) exime al promotor del ISR sobre arrendamientos locales y del ITBMS; los dividendos pagan 5% más 2% complementario. Las empresas establecidas en zona franca están exentas del impuesto de inmueble por 10 años desde que se establecen, y los inmuebles del promotor hasta 2049; aquí se asume 0% en zona franca. Vacancia, reparaciones, aumento de renta, costos y cap rate de salida son supuestos, no datos de mercado: ajústalos a tu contrato.
Aviso: herramienta informativa; no es una oferta de inversión ni asesoría financiera, legal o fiscal.